Depuis quelques années, la loi mobilité a validé les principes du diagnostic sonore. À partir du 1er juin 2020, l'ENSA ou l'État des nuisances sonores aériennes est devenu obligatoire sous certaines conditions. Avant d'entrer dans les détails de cette nouvelle ordonnance, il convient de garder à l'esprit que ce diagnostic concerne des biens situés autour du plan d'exposition au bruit. Paradoxalement, l'objectif de ce document d'urbanisme est de ne pas exposer la nouvelle population aux pollutions sonores des avions, tout en ne perturbant pas l'économie aéroportuaire.
Définition et importance de l'État des Nuisances Sonores et Aériennes
L'État des Nuisances Sonores et Aériennes représente un diagnostic immobilier obligatoire instauré le 1er juin 2020 pour informer les acquéreurs et locataires des potentielles nuisances sonores aériennes. Ce document vise à prévenir les risques liés au bruit des aéronefs dans les zones d'exposition au bruit.
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adre réglementaire et zones concernées
L'ENSA s'appuie sur le Plan d'Exposition au Bruit (PEB) des aérodromes, approuvé par arrêté préfectoral ou inter préfectoral selon l'article R. 147-5 du Code de l'urbanisme. Les biens concernés incluent les logements d'habitation, les locaux à usage mixte professionnel et d'habitation, ainsi que les terrains non bâtis constructibles situés dans ces périmètres de bruit.
Classification des zones d'exposition
Le PEB délimite quatre zones selon l'intensité décroissante des nuisances : la zone A correspond au bruit très fort, la zone B au bruit fort, la zone C au bruit modéré et la zone D au bruit modéré à faible. Cette classification permet d'évaluer précisément le niveau d'exposition aux nuisances sonores aériennes pour chaque bien immobilier concerné par la proximité d'aérodromes publics ou privés.
Les obligations légales liées à l'ENSA pour les propriétaires
Le propriétaire d'un bien immobilier situé dans une zone de bruit définie par un Plan d'Exposition au Bruit (PEB) doit respecter des obligations strictes concernant l'ENSA. Depuis le 1er juin 2020, ce document devient obligatoire lors de toute transaction immobilière, qu'il s'agisse d'une vente ou d'une location.
Intégration obligatoire dans le Dossier de Diagnostic Technique
L'ENSA doit impérativement figurer dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) aux côtés des autres diagnostics requis : DPE, amiante, plomb, gaz, électricité et termites. Le propriétaire est tenu de remettre ce document complet à la signature du contrat de vente ou du contrat de bail. Le notaire vérifie systématiquement la présence de l'ENSA lors des transactions de vente.
Sanctions en cas de manquement
La responsabilité du vendeur peut être engagée en cas d'absence de diagnostic ou de transmission d'informations erronées. Les sanctions peuvent inclure l'annulation de la vente ou la réduction du prix de vente si l'acquéreur découvre des nuisances sonores non déclarées. Le document possède une durée de validité de 6 mois, nécessitant une réactualisation au-delà de cette période pour maintenir sa conformité légale.
Procédure et choix pour réaliser un diagnostic ENSA
Le propriétaire dispose de deux options principales pour obtenir son diagnostic ENSA. Il peut soit remplir lui-même l'État des Nuisances Sonores et Aériennes, soit déléguer cette tâche à une société spécialisée comme France ERP.
Réalisation autonome ou délégation professionnelle
La procédure de réalisation autonome nécessite du temps et une bonne connaissance des données géographiques et réglementaires. Le propriétaire doit consulter les Plans d'Exposition au Bruit (PEB) et analyser la situation de son bien par rapport aux aérodromes. Cette méthode peut s'avérer fastidieuse et présente des risques d'erreur.
La délégation à une entreprise spécialisée constitue souvent le choix privilégié. Les professionnels comme France ERP maîtrisent parfaitement la réglementation et disposent d'accès aux données officielles actualisées. Ils proposent généralement un devis personnalisé et peuvent traiter simultanément l'ERP et l'ENSA dans un même document.
Critères de sélection d'un prestataire
Pour choisir un prestataire fiable, vérifiez son expertise dans le domaine des diagnostics immobiliers, sa capacité à fournir des documents conformes aux dernières réglementations, et la possibilité d'obtenir un accès en ligne sécurisé. Demandez plusieurs devis pour comparer les tarifs et services proposés, en vous assurant que l'ENSA soit bien inclus dans la prestation.
Comparaison entre ENSA et ERP : Distinctions et complémentarités
L'ENSA et l'ERP constituent deux diagnostics immobiliers distincts mais complémentaires dans l'évaluation des risques d'un bien. Bien qu'ils partagent une présentation similaire avec des informations en en-tête identiques et le même type de cases à cocher, leurs domaines d'application diffèrent substantiellement.
Principales distinctions entre ENSA et ERP
L'ERP (État des Risques et Pollutions) couvre un spectre large de risques naturels, miniers, technologiques et de pollution des sols. Il s'appuie sur des arrêtés préfectoraux définissant les zones à risque pour chaque commune. L'ENSA se concentre exclusivement sur les nuisances sonores aériennes, en se basant sur le Plan d'Exposition au Bruit (PEB) des aérodromes.
Complémentarités dans le diagnostic global
Ces deux documents s'intègrent harmonieusement dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). France ERP propose d'ailleurs un seul PDF regroupant les deux états, avec un accès en ligne unique pour simplifier les démarches. Cette approche unifie les demandes puisque les deux diagnostics sont exigés dans les mêmes conditions lors de ventes ou locations.
Zones géographiques concernées
Les zones urbaines proches d'aéroports nécessitent souvent les deux diagnostics. Par exemple, les communes autour de Roissy-Charles de Gaulle requièrent un ERP pour les risques technologiques et un ENSA pour les nuisances aériennes, offrant une vision complète des risques environnementaux.
Cadre de mise à jour et validité des diagnostics ENSA
La validité de l'ENSA est strictement encadrée par la législation française. Ce diagnostic présente une durée de validité de six mois, identique à celle de l'ERP, permettant une harmonisation des démarches administratives pour les propriétaires.
Fréquence de mise à jour obligatoire
Au-delà de la période de six mois, l'ENSA doit faire l'objet d'une réactualisation complète. Cette obligation découle des dispositions du Code de l'urbanisme qui régissent les Plans d'Exposition au Bruit (PEB). Les propriétaires doivent anticiper cette échéance, particulièrement lors de transactions immobilières s'étalant sur plusieurs mois.
Évolutions réglementaires et sources officielles
Les modifications des PEB par arrêtés préfectoraux peuvent affecter la conformité des diagnostics existants. Les propriétaires doivent consulter régulièrement les sites officiels des préfectures et le portail Géorisques du ministère de la Transition écologique pour suivre les évolutions législatives.
La Direction générale de l'aviation civile (DGAC) publie également les mises à jour concernant les zones d'exposition au bruit des aérodromes. Les professionnels recommandent de vérifier ces sources avant toute transaction, car les modifications de zonage peuvent rendre caduques les diagnostics en cours de validité.