Faut-il privilégier un appartement refait à neuf ou à rénover à Rouen ?

Le marché immobilier rouennais présente une diversité attrayante pour tout investisseur ou futur propriétaire. Cependant, entre charme de l'ancien et avantages du neuf, comment faire le meilleur choix ? La ville de Rouen, riche de son patrimoine historique et de ses quartiers en pleine mutation, présente de réelles opportunités, que l'on cherche un appartement à vendre à Rouen ou une maison de caractère. Voilà pourquoi comprendre les subtilités du marché local, les avantages fiscaux et les particularités de chaque quartier permettra aux acquéreurs de ne pas se tromper dans leur choix entre un bien 100% neuf, un logement réhabilité ou à rénover.

Analyse du marché immobilier à Rouen

Le marché immobilier rouennais juxtapose des biens neufs, issus de programmes immobiliers modernes et récents, et un magnifique parc ancien, souvent chargé d'histoire. Les prix au mètre carré varient beaucoup selon les quartiers et l'état des biens. En moyenne, le prix d'un appartement neuf à Rouen oscille entre 3 500 € et 5 000 € le m², tandis que l'ancien peut se négocier entre 1 000 € et 3 500 € le m², laissant ainsi une marge intéressante pour la rénovation.

La demande en biens neufs reste soutenue, notamment dans les quartiers en développement comme l'éco-quartier Flaubert ou le secteur de la nouvelle gare. Ces logements attirent surtout les investisseurs et les primo-accédants sensibles aux biens clés en main et pourvus en normes énergétiques modernes. Cependant, le charme de l'ancien ne faiblit pas, surtout dans le centre historique où les immeubles à colombages et les hôtels particuliers continuent de séduire les amateurs de patrimoine et de vieilles pierres.

Le choix entre neuf et rénovation à Rouen dépend largement des objectifs de l'acquéreur : rendement locatif, confort personnel ou valorisation patrimoniale.

Le marché des biens à rénover présente l'avantage d'un prix d'achat plus bas, ce qui permet d'envisager des travaux d'amélioration sur-mesure. Cette option séduit les acheteurs désireux de personnaliser leur logement ou de réaliser une plus-value à moyen terme. Cependant et dans ce cas, la priorité consiste à évaluer précisément le coût des travaux et à mesurer l'ampleur des contraintes réglementaires, en particulier dans les zones protégées du centre-ville.

Avantages fiscaux et aides à l'achat immobilier à Rouen

Les dispositifs fiscaux et les aides à l'acquisition participent au choix entre un bien neuf et un logement à rénover. Rouen, comme de nombreuses villes moyennes françaises, bénéficie de plusieurs programmes incitatifs destinés à dynamiser le marché immobilier local et à encourager la rénovation du parc ancien.

Dispositif Pinel et défiscalisation dans le neuf

Depuis le 1er janvier 2025, le dispositif fiscal Pinel a pris fin, marquant un tournant pour les investisseurs dans l’immobilier neuf. Pourtant, les atouts intrinsèques du logement neuf demeurent entre confort moderne, performance énergétique (souvent en RE2020), faibles charges d'entretien, et attractivité locative. Pour compenser la fin de la défiscalisation Pinel, et en matière d'investissements dans des logements neufs, le nouveau Bail Réel Solidaire ou BRS apparaît comme une alternative intéressante entre TVA réduite à 5,5%, dissociation du foncier et du bâti, et taxe foncière partiellement ou complètement supprimée. Et ce, même si ce bail exige des conditions de ressources plafonnées et de patrimoine immobilier.

Par ailleurs, des dispositifs locaux, avantageux, peuvent inciter les investissements dans le neufs ou encore des stratégies patrimoniales fondées sur le long terme. Le PTZ fait partie de ces dispositifs : le Prêt à Taux Zéro peut être contracté par des primo-accédants dans du neuf comme dans l'ancien, et il a été prolongé jusqu'en 2027.

La rénovation énergétique et l'avantage du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie concerne les investissements dans un logement ancien. Les avantages sont triples : une réduction d'impôt jusqu'à 21% du montant investi, pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans, un marché locatif garanti vu la demande locative en constante augmentation dans le centre-ville de Rouen, animé, pourvu en commerces de proximité et en services et, de fait, la valorisation patrimoniale.

Pour les acquéreurs de biens à rénover, il existe aussi le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et l'éco-PTZ+, des plans financiers plus qu'intéressants. Le PTZ, destiné aux primo-accédants, ne suppose aucune condition de ressources. Cette option est particulièrement pertinente à Rouen, où de nombreux biens anciens nécessitent une rénovation énergétique.

L'éco-PTZ+, quant à lui, permet de financer des travaux d'amélioration de la performance énergétique jusqu'à 50 000 € sans intérêts. Ce prêt est cumulable avec d'autres aides et s'avère précieux pour rénover les nombreux logements énergivores du parc ancien rouennais.

Aides locales de la métropole Rouen-Normandie

La Métropole Rouen-Normandie propose des aides complémentaires pour encourager la rénovation énergétique et l'accession à la propriété. Ces dispositifs locaux peuvent prendre la forme de subventions directes, de primes à la rénovation ou d'accompagnement technique. Par exemple, le programme "Ma Métropole Rénov'" est véritable soutien financier et technique aux propriétaires souhaitant améliorer la performance énergétique de leur logement.

Ces aides locales, combinées aux dispositifs nationaux, peuvent significativement réduire le coût global d'un projet de rénovation, rendant l'option d'un bien à rénover particulièrement attractive à Rouen.

Quartiers de Rouen : opportunités par type de bien

La géographie de Rouen s'organise autour de la Seine et présente une diversité de quartiers aux caractéristiques bien distinctes. Chaque secteur présente des opportunités propres qu'il est intéressant de connaître pour acheter un bien immobilier à Rouen.

Rive droite : Saint-Marc et CHU pour le neuf

Sur la rive droite, les quartiers Saint-Marc et du CHU connaissent un développement immobilier important. Ces secteurs bénéficient de la proximité du centre hospitalier et de zones d'activités économiques. Ils attirent de nombreux programmes neufs. Ces immeubles modernes et leurs prestations de qualité répondent aux dernières normes énergétiques et d'accessibilité.

L'investissement dans le neuf dans ces quartiers présente plusieurs avantages. D'abord une demande locative soutenue, notamment de la part des étudiants en médecine et des professionnels de santé. Ensuite, ces ensembles proposent des logements aux normes RT2012 ou RE2020 qui garantissent de faibles charges énergétiques.

Rive gauche : Saint-Sever et potentiel de rénovation

La rive gauche, en particulier le quartier Saint-Sever, propose un ensemble au potentiel intéressant pour la rénovation. Ce secteur, longtemps délaissé, connaît un renouveau avec le projet de la nouvelle gare et la requalification de friches industrielles. Les biens à rénover y sont nombreux et proposés à des prix attractifs. Les prix d'achat plus bas permettent d'envisager des travaux conséquents. De tels projets présentent donc des potentiels de plus-value important à moyen terme, grâce aux développements urbains en cours. Quant aux investisseurs, ils ont la possibilité de créer des logements sur-mesure, adaptés à une clientèle jeune et dynamique.

Centre historique : charme de l'ancien à rénover

Le centre historique de Rouen, avec ses rues pavées et ses maisons à colombages, reste le secteur de prédilection pour les amateurs de biens anciens. La rénovation dans ce quartier classé requiert tout de même de connaître certaines contraintes patrimoniales, en présentant l'opportunité de valoriser et de posséder des biens d'exception.

Rénover dans le centre historique présente donc des avantages particuliers. Primo, disposer d'un bien au cachet incomparable, qui une clientèle haut de gamme pour la location ou la revente. Secundo, bénéficier d'une forte demande locative, notamment pour les locations saisonnières ou étudiantes ; et tertio, être éligible, du simple fait de l'acquisition d'un bien dans l'ancien, à divers dispositifs d'aide à la rénovation.

Le choix entre neuf et rénovation à Rouen doit donc prendre en compte le budget initial, le potentiel d'évolution du quartier et les contraintes propres à chaque type de bien.

Coûts et retour sur investissement

L'analyse des coûts et du retour sur investissement est déterminante pour juger de la pertinence d'un achat dans le neuf ou d'une rénovation à Rouen. Cette évaluation doit prendre en compte le prix d'achat initial, mais aussi les frais annexes, les coûts de rénovation éventuels et le potentiel locatif du bien.

Prix au m² du neuf et de l'ancien

À Rouen, l'écart de prix entre le neuf et l'ancien à rénover peut être important. En moyenne, acheter un appartement à Rouen dans du neuf coûte entre 15% et 30% plus cher qu'un bien ancien équivalent. Cependant, cette différence doit être nuancée par les coûts de rénovation potentiels pour l'ancien.

Voici un aperçu des prix moyens constatés en 2023 :

Estimer des travaux de rénovation

Les coûts de rénovation à Rouen varient selon l'état initial du bien et l'ampleur des travaux envisagés. Pour une rénovation complète, incluant mise aux normes électriques, plomberie, isolation et finitions, il faut compter de 500 € et 1 500 € par m² selon l'ampleur des travaux. Ces chiffres peuvent augmenter dans le cas de biens anciens du centre historique, où les contraintes patrimoniales imposent des techniques et des matériaux particuliers.

Tout investisseur doit prévoir un budget de rénovation détailléavant l'achat, en faisant appel à des professionnels pour des devis précis. Les coûts peuvent être réduits en ciblant les travaux indispensables et en profitant des aides à la rénovation.

Potentiel locatif par quartier et type de bien

Le rendement locatif à Rouen varie selon les quartiers et le type de bien. En général, les petites surfaces dans le centre-ville ou près des campus universitaires proposent les meilleurs rendements, souvent supérieurs de 6% brut. Les biens neufs, bien que plus chers à l'achat, peuvent générer des loyers plus élevés grâce à leurs prestations modernes et leur efficacité énergétique.

Voici un aperçu des rendements locatifs moyens :

Le choix entre neuf et rénovation doit donc prendre en compte le coût initial et les travaux éventuels, mais aussi le potentiel de revenus locatifs à long terme. Dans certains cas, un bien ancien bien rénové peut présenter un meilleur retour sur investissement qu'un logement neuf, grâce à un prix d'achat plus bas et des loyers attractifs.

Aspects techniques et réglementaires

Les aspects techniques et réglementaires jouent un rôle important dans le choix entre un bien neuf et un logement à rénover à Rouen. Ces considérations auront des conséquences sur la qualité de vie des occupants, mais aussi sur la valeur à long terme du bien et sa conformité aux normes en vigueur.

Normes RT

Les normes RT2012 et RE2020 sont des réglementations thermiques qui s'appliquent aux constructions neuves à Rouen, visant à améliorer l'efficacité énergétique des bâtiments. La RT2012, en vigueur depuis 2013, impose une consommation énergétique maximale de 50 kWh/m²/an pour les logements neufs. La RE2020, entrée en application en 2022, va plus loin en intégrant des exigences sur l'empreinte carbone des bâtiments.

Ces normes apportent plusieurs avantages aux acquéreurs de biens neufs à Rouen, dont une réduction importante des factures énergétiques, un meilleur confort thermique été comme hiver, comme une valorisation du bien sur le long terme.

Cependant, ces normes contribuent aussi à l'augmentation du coût de construction, se répercutant sur le prix d'achat des logements neufs. Il est donc indispensable de mettre en balance ces surcoûts avec les économies d'énergie futures lors de la décision d'achat.

DPE et rénovation énergétique de l'ancien

Pour les biens anciens à Rouen, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil pour évaluer la qualité énergétique du logement. Depuis juillet 2021, le DPE est devenu opposable, renforçant son importance dans les transactions immobilières. À Rouen, de nombreux biens anciens affichent des étiquettes énergétiques E, F ou G, nécessitant des travaux de rénovation pour améliorer leur performance.

La rénovation énergétique d'un bien ancien à Rouen peut inclure l'isolation des murs, toitures et planchers, le remplacement des fenêtres et des portes, l'installation d'un système de chauffage performant et la mise en place d'une ventilation efficace.

Ces travaux, bien que coûteux, améliorent le confort du logement et réduisent les factures énergétiques. De plus, ils peuvent bénéficier de diverses aides financières, rendant l'investissement plus accessible.

Contraintes AVAP du secteur sauvegardé de Rouen

Le centre historique de Rouen est classé en Aire de mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AVAP), ce qui impose des contraintes particulières pour la rénovation du bâti ancien. Ces règles visent à préserver le caractère architectural et patrimonial de la ville, mais peuvent complexifier les projets de rénovation.

Les principales contraintes de l'AVAP à Rouen comprennent des restrictions sur les modifications de façades, des exigences sur les matériaux utilisés pour les rénovations ou des limitations sur l'installation d'équipements modernes visibles de l'extérieur.

Ces contraintes peuvent augmenter les coûts de rénovation et limiter certaines options d'amélioration énergétique. Il convient de bien se renseigner auprès des services d'urbanisme de Rouen avant d'entreprendre des travaux dans ce secteur sauvegardé.

Choix d'un bien immobilier à Rouen : que privilégier ?

Le choix entre un bien neuf et un logement à rénover à Rouen dépend des bourses et des projets des investisseurs. Un budget bien ficelé, qui a tenu compte du prix d'achat et des frais annexes (notaire, travaux, taxes) permet de comparer les options. Mais il faudra aussi considérer qui occupe le logement : est-ce un bien neuf destiné à devenir une résidence principale ou un bien à rénover qui sera loué ? On doit garder à l'esprit que toute rénovation exige temps et investissement personnel, contrairement à un logement neuf prêt à habiter... Ensuite, à Rouen, les biens neufs étant en périphéries et l'ancien à l'hyper-centre, il conviendra de bien penser la localisation du logement, selon les besoins de ses futurs résidents ou locataires. Enfin, tout achat doit être considéré sous l'angle de la performance énergétique ; le logement neuf garantit des normes standards tandis que toute rénovation les exigera en premier lieu, vu le DPE.

Choisir entre neuf et rénovation à Rouen nécessite donc de pondérer ses priorités : confort immédiat, personnalisation, budget, ou potentiel de valorisation à long terme ?

En définitive, l'achat d'un bien immobilier à Rouen, qu'il soit neuf ou à rénover, est toujours une opportunité intéressante dans un marché si dynamique. La décision finale dépendra de vos objectifs personnels, de votre capacité financière et de votre vision à long terme. N'hésitez pas à consulter des professionnels locaux pour guider votre choix et cibler votre investissement dans la capitale normande.